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討債公司債務(wù)公司“買賣不破租賃”原則的成立條件

來源:未知作者:admin 日期:2020-04-19 08:43 瀏覽:

       所謂“買賣不破租賃”原則,是指在租賃關(guān)系成立之后,即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)賣給第三人,原來已經(jīng)存在的租賃關(guān)系仍然對(duì)買受人有效,承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán),受讓人所取得的也僅是負(fù)擔(dān)有租賃關(guān)系的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。
 
 
         “買賣不破租賃”作為一個(gè)原則,適用該原則必須具備四個(gè)條件:
 
 
        1.存在合法有效的租賃合同。
 
 
        要適用該原則,在租賃物所有權(quán)讓與時(shí),租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并生效。需要注意的是,根據(jù)《中華**共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定,僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng),對(duì)動(dòng)產(chǎn)來說需要交付,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來說需要登記。
 
        《中華**共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定:“房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃**、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”
 
 
        那么,如果合同當(dāng)事人未有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃合同進(jìn)行登記會(huì)有什么樣的結(jié)果呢?
 
 
        《成都高院關(guān)于處理房屋租賃**若干法律適用問題的解答(三)》第三十條規(guī)定:“未經(jīng)登記的租賃合同,當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí),承租人不能以’買賣不破租賃為由’向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是,承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。”
 
 
        這一指示性意見一定程度上照顧了我國(guó)房屋租賃的現(xiàn)實(shí),也為司法實(shí)踐的適用留了一定的余地。
 
 
        2.出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。
 
 
        租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是“買賣不破租賃”制度適用的必要條件,如果租賃關(guān)系雖然有效存在,但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過戶手續(xù),即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng),該制度就無法適用。
 
 
        3.租賃物已經(jīng)交付于承租人。
 
 
        這里所說的交付,除指出租人已經(jīng)交付租賃物外,還需承租人繼續(xù)占有租賃物。一方面,承租人未占有說明其對(duì)租賃物沒有使用收益,無此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面,承租人占有不能起到公示作用,為維持交易安全,不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。
 
 
        4.所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)。“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi),租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng),導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。因此所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間,為適用”買賣不破租賃“原則的條件之一。

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